¿Puede un extranjero comprar? Sí, en igualdad de condiciones
Sobre terreno titulado, los extranjeros tienen prácticamente los mismos derechos de propiedad que los costarricenses y pueden adquirir en pleno dominio (fee simple). La única restricción relevante aplica a la zona marítimo-terrestre, que no afecta a propiedades tierra adentro como esta. La propiedad puede titularse a nombre personal, mediante una sociedad (S.A. o S.R.L.) o a través de un fideicomiso, según convenga para efectos de sucesión, copropiedad o planificación.
El proceso, paso a paso
- Oferta y opción de compra-venta. Se firma un acuerdo que fija precio, plazos y condiciones, normalmente con un depósito inicial.
- Debida diligencia (due diligence). El abogado verifica el estudio registral, el plano catastrado, los usos de suelo, la disponibilidad de agua, posibles servidumbres y que los impuestos estén al día. (En esta propiedad, el plano catastrado, el estudio registral y la certificación de usos ya están listos, lo que agiliza este paso.)
- Escrow. Para el comprador extranjero sin cuenta local, lo habitual es usar un agente de escrow autorizado por la SUGEF, que custodia los fondos y verifica su origen (cumplimiento anti-lavado).
- Cierre y escritura. En Costa Rica, el notario es siempre un abogado; redacta la escritura de traspaso que firman las partes al cierre.
- Inscripción. El notario presenta e inscribe la escritura en el Registro Nacional. El Registro no inscribe si no se han pagado los impuestos y si el impuesto municipal del vendedor no está al día.
Costos de cierre (aproximados)
Las tarifas son iguales para extranjeros y nacionales, y se calculan sobre el mayor valor entre el precio de venta y el valor fiscal registrado:
- Impuesto de traspaso: 1,5%.
- Timbres y derechos de registro: aproximadamente 0,8%.
- Honorarios notariales/legales: alrededor de 1,25% (según escala oficial) + 13% de IVA.
- Total estimado: del orden de 3,5% a 4% del precio (puede llegar a 5% con escrow y otros rubros).
- Comisión inmobiliaria: cerca de 5% + IVA, normalmente a cargo del vendedor.
Por costumbre el comprador asume los costos de cierre, aunque su distribución puede negociarse.
Impuestos al ser propietario
- Impuesto sobre bienes inmuebles: 0,25% anual del valor registrado, pagadero a la municipalidad.
- Impuesto solidario («casas de lujo»): aplica solo a viviendas cuyo valor de construcción supera un umbral fijado por Hacienda (en 2025, alrededor de ₡148 millones / ~US$275.000). No aplica a un terreno sin construir.
- Ganancia de capital (al vender en el futuro): 15% sobre la ganancia, vigente desde 2019, con ciertas excepciones.
El notario y la transparencia del Registro
Costa Rica tiene un único Registro Nacional público: un buen abogado puede verificar en minutos el historial de titularidad, gravámenes y limitaciones de una finca. Esa transparencia, sumada a impuestos predecibles, es parte de lo que hace el mercado atractivo y seguro para el inversionista extranjero.
Recomendaciones prácticas
- Trabaje con un abogado y notario costarricense con licencia y experiencia en transacciones con extranjeros.
- Haga una debida diligencia completa; no apresure el proceso.
- Use siempre escrow para el manejo de fondos.
- Defina con su asesor la estructura de titularidad (nombre personal vs. sociedad), considerando sus objetivos fiscales y migratorios.
¿Y la residencia?
Una compra de cierto monto puede abrir además la puerta a la residencia: la Ley 9996 permite optar a la residencia por inversión con un mínimo de US$150.000. Vea la página de Costa Rica para el detalle.
Aviso: esta guía es información general y no sustituye la asesoría de un abogado o asesor fiscal costarricense. Los montos y porcentajes pueden cambiar; confírmelos antes de cualquier transacción.